13.04.2015

Zur Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen (BGH Hinweisbeschluss vom 22.01.2014, Az.: VIII ZR 352/12)

Leitsatz:

1. Es bestehen Bedenken, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, weil der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit) zu tragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat (Festhaltung BGH, 26.09.2007 NJW 2007, 3632; entgegen BGH, 06.07.1988, VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.).

2. Es stellt sich grundsätzlich die Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle überhaupt standhalten können, weil die Feststellung, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler Nutzung“ der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht, einer Fiktion gleich kommen könnte, worin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden könnte.

 

Inhalt:

In seinem Urteil vom 26.09.2007 Az. VIII ZR 143/06, hatte der BGH noch eine Quotenabgeltungsklausel über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen für unbedenklich gehalten.

In vorliegendem Fall hat er sich mit der Frage der Zulässigkeit einer Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert übergebenen Wohnungen zu beschäftigen und äußert Zweifel an deren Zulässigkeit.

Eine Endentscheidung ist in diesem Verfahren leider nicht ergangen. Das Verfahren wurde durch übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien beendet (vgl. BGH, Beschluss vom 26.08.2014).

Der BGH hat es aber darüber für nötig befunden, in vorliegendem Hinweisbeschluss grundsätzliche Zweifel darüber zu äußern, ob eine Abgeltungsklausel – egal ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde – überhaupt transparent gestaltbar sei.

Es sei fraglich, ob sich auf Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt eine realistische Feststellung dazu treffen lasse, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspreche. Es sei weiter fraglich, ob überhaupt eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich sei oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkomme. Der BGH gibt ausdrücklich zu bedenken, dass hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden könnte.

Fazit:

Der Hinweisbeschluss deutet eine Rechtsprechungsänderung dahingehend an, Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen grundsätzlich für unwirksam zu erklären. Das wird man zu akzeptieren haben. Die „Gründe“ mit denen der BGH die Unwirksamkeit solcher Klauseln in Frage stellt, sind der Sache nach, auch ohne ausdrückliche Entscheidung, nicht nur bei Wohnraum- sondern auch bei Gewerberaummietverträgen tragfähig. Das Risiko der Unwirksamkeit solcher Klauseln auch in Gewerberaummietverträgen ist daher gegeben.

Sofern man in Formularverträgen nicht auf die Aufnahme solcher Abgeltungsklauseln verzichten will, ist darauf zu achten, dass die Klauseln abgesetzt, eigenständig und unabhängig von den allgemeinen Klauseln zu Schönheitsreparaturen positioniert werden, damit im Zweifel nur die Abgeltungsklausel und nicht die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Eine Individualvereinbarung über die Thematik wird in der Praxis nur schwer erreichbar sein.