28.07.2016

Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis: Schriftformerfordernis bei Vereinbarung einer Änderung der Miethöhe (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14)

Leitsatz:

Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Sachverhalt:

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatten die Kläger als Mieter einer Gewerbefläche für den Betrieb einer Zahnarztpraxis im Jahre 2005 zur Erweiterung der Praxisfläche vom Vermieter zusätzliche Fläche im über der bisherigen Praxis liegendem Geschoß angemietet und in diesem Zuge einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben der eine feste Laufzeit bis zum 30. April 2020 haben sollte. Knapp acht Monate nach diesem Vertragsabschluss vereinbarte einer der Kläger mit dem Vermieter mündlich, dass die monatliche Mitte ab dem 1. Januar 2006 um 20 € erhöht werden sollte. Er vermerkte dies auf dem Mietvertragsexemplar der Kläger. Der Vermieter verstarb und wurde von den beiden Beklagten beerbt.

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2013 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli 2014 aus wichtigem Grund, weil die Räume nicht mehr den gestiegenen Anforderungen an den Platzbedarf der Praxis und an die Einhaltung von Hygienevorgaben entsprächen. Mit der am 20. Februar 2014 eingereichten Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 31. Juli 2014.

Die Klage war in den beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgten die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter.

Entscheidung:

Der BGH entschied, dass es, abhängig von weiteren notwendigen Feststellungen des Berufungsgericht, nicht auszuschließen sei, dass die Änderung der Miete einen Verstoß gegen die Schriftform darstelle und die Kläger daher das dann gemäß § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis wirksam ordentlich gekündigt hätten.

§ 550 Satz 1 BGB besagt, dass der Mietvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird.

Der BGH klärt hier höchstrichterlich eine Frage, die bisher in der Rechtsprechung als auch in der Literatur umstritten war. Während die wohl vorherrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon ausging, das nur erhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (regelmäßig in Prozentwerten angegebene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wurde, schließt sich der BGH mit dieser Entscheidung einer bisherigen Mindermeinung an, die die Auffassung vertritt, dass eine dauerhafte Änderung der Miethöhe immer vertragswesentlich und daher auch stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren sei. Der BGH begründet seine Entscheidung insbesondere damit, dass hierdurch die Rechtssicherheit erhöht werde und insbesondere der von § 550 geschützte potentielle Grundstückserwerber mehr Rechtssicherheit erlange.

Fazit:

Sämtliche Änderungen der Miethöhe, auch wenn sich noch so unwesentlich erscheinen, unterliegen, jedenfalls soweit sie für mindestens ein Jahr erfolgen, dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB und sollten in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde schriftlich festgehalten werden.