27.02.2009

Mietrecht: Unzulässigkeit des pauschalen formularmäßigen Ausschlusses des Minderungsrechts bei der Gewerberaummiete BGH Urteil vom 12.03.2008 - XII ZR 147/05

Unter welchen Voraussetzungen ist im Gewerberaummietvertrag ein endgültiger Ausschluss des Minderungsrechts auch formularmäßig zulässig?

Eine vertragliche Regelung, die die aktuelle BGH-Rechtsprechung berücksichtigt und ausdrücklich vorsieht, dass das Rückforderungsrecht des Mieters durch den Ausschluss der Minderung unberührt bleibt, nützt dem Vermieter letztendlich nicht viel. Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem die Klimaanlage für Büroräume nicht funktionierte. Offen bleibt, ob die Minderung für solche Umfeldmängel, die außerhalb der Vermietersphäre liegen, z. B. Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken, formularmäßig abbedungen werden können.

Der BGH hat sich noch in einer weiteren Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts bei Gewerbemiete möglich ist.

Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen, den geminderten Teil zurück zu fordern, tragen zwar dem Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung Rechnung. Darüber hinaus hat der Vermieter jedoch auch ein berechtigtes Interesse daran, die Minderung für solche Mängel, die weder von ihm verschuldet sind noch in seiner Sphäre liegen, z. B. Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken, ganz auszuschließen. Es steht allerdings zu befürchten, dass auch ein vollständiger Ausschluss der Minderung von den Dritten zu verantwortenden Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs als mit wesentlichen Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar und damit als unwirksam angesehen wird. Minderung setzt kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus.

Für die Vertragsgestaltung wird daher angeraten, ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Mieter das Recht hat, die etwa zuviel gezahlte Miete wieder zurück zu verlangen. Eine solche Klausel nützt dem Vermieter allerdings nur bedingt.