26.02.2009

Mietrecht: Schönheitsreparaturen/Mieterhöhung Urteil des BGH vom 09.07.2008 - AZ VIII ZR 181/07

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung zu verlangen.

Die jüngere Rechtsprechung des BGH zur Schönheitsreparaturklausel hat in vielen Fällen dazu geführt, dass die Übertragung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. Die Vermieter hatten darauf gehofft, als Ausgleich eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen zu können.

Dem hat der BGH nunmehr eine klare Absage erteilt. Es bleibt also dabei, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren und nichts zahlen. Renoviert er in Unkenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel, kann er sogar im Nachhinein noch Erstattung der Kosten vom Vermieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung verlangen.

Bei der Vertragsgestaltung ist weiterhin größte Sorgfalt geboten. Ein Fristenplan ist laut BGH (VIII ZR 351/04) wirksam, wenn die vereinbarten Fristen nur „in der Regel“ gelten. Wird bei Formulierung des Fristenplans allerdings der Begriff „regelmäßig“ verwandt, soll es sich nach einem Urteil des KG vom 06.12.2007 8 U 135/07 um einen starren Fristplan und somit um eine unwirksame Klausel handeln. Höchstrichterliche Rechtsprechung dazu liegt noch nicht vor. Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 - eine formularvertragliche Klausel für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, die Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“. Weite Formulierungen sind somit gefährlich. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass der BGH vielfach keinen Unterschied mehr zwischen Wohnraum- und gewerblichen Mietverhältnissen im Hinblick auf die AGB-Kontrolle mehr macht.