13.08.2010

Mietrecht: Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, BGH, Urteil vom 03.03.2010, XII ZR 133/08

Für Betreiber von Einkaufszentren besteht seit langem die Frage, inwieweit in einem formularmäßigen Mietvertrag eine Betriebspflicht für den Mieter vereinbart werden kann, wenn zugleich eine Sortimentsbindung vereinbart und ein Konkurrenz- und Sortimentsschutz ausgeschlossen wird. Das OLG Schleswig (B. v. 02.08.1999 4 W 24/99) hielt die Kombination einer Betriebspflicht mit einer Sortimentsbindung und dem Ausschluss von Konkurrenzschutz für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Mit Urteil vom 03.03.2010 (XII ZR 133/08) hat der BGH einen Fall entschieden, in dem eine Fläche zur Nutzung als T.-Discount „einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente“ vermietet wurde. Gleichzeitig wurde der Konkurrenzschutz ausgeschlossen und eine Betriebspflicht vereinbart. Der BGH hat für diesen Fall entschieden, dass die formularmäßige Kombination vieler Sortimentsbindungen mit der Betriebspflicht und dem Konkurrenzschutzausschluss wirksam vereinbart worden sei.

Die in der Praxis bestehende Frage ist damit jedoch noch nicht abschließend geklärt. Der BGH hat seine Entscheidung nämlich darauf gestützt, dass in dem konkreten Fall die Sortimentsbindung nicht hinreichend konkretisiert worden sei, um in Kombination mit der Sortimentsbindung und dem Konkurrenzschutzausschluss eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darzustellen.

Gleichwohl ist die Entscheidung für die Praxis wertvoll. Um eine AGB-rechtliche Unwirksamkeit der Kombination von Sortimentsbindung, Betriebspflicht und Konkurrenzschutz zu vermeiden, sollte daher die Sortimentsbindung so weit wie möglich gefasst werden.