13.08.2010

Mietrecht: Behandlung wertsteigernder Investitionen des Mieters bei der Zwangsversteigerung, BGH, Urteil vom 16.09.2009, XII ZR 71/07

Hat der Mieter im Vertrauen auf einen langfristigen Festmietvertrag wertsteigernde Investitionen in das Mietobjekts vorgenommen, stellt sich im Falle der Zwangsversteigerung des Objekts bei Vermögensverfall des alten Vermieters/Eigentümers und vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages durch den Ersteigerer gem. §§ 57a, 57c ZVG, ob und von wem der Mieter möglicherweise für nicht „abgewohnte“ Baukostenzuschüsse etc. Ausgleich verlangen kann. Mit Urteil vom 16.09.2009 (VII ZR 71/07) hat der BGH nunmehr entschieden, dass einem Mieter Bereicherungsansprüche gegen den Ersteigerer des Mietobjekts als neuen Eigentümer und Vermieter zustehen können. Grund hierfür ist, dass der neue Vermieter und Eigentümer die Mietsache vorzeitig zurückerhält und hierdurch bereichert sein kann. Der Umfang des Bereicherungsanspruches richtet sich jedoch nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und auch nicht nach dem Zeitwert der Investition und/oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe, sondern liegt allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der neue Vermieter und Eigentümer diesen früher als vertraglich vorgesehen durch eine anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Nur unter dieser Voraussetzung kann der Mieter, dem vorzeitig gekündigt wurde, Bereicherungsausgleich vom neuen Eigentümer und Vermieter verlangen.

RA Dr. Holger Trenkelbach