26.03.2014

Miet- und WEG-Recht: Auflösend bedingtes Wirksamwerden einer nicht genehmigten Wertsicherungsklausel

Leitsatz:

Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14. September 2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam (BGH, Urteil vom 13.11.2013, XII ZR 142/12).

Entscheidung:

Der BGH hatte sich im Fall mit den Vorschriften des „neuen“, seit 2007 geltenden Preisklauselgesetzes (PreisklauselG) (§§ 8 und 9) und deren Auswirkungen auf alte Wertsicherungsklauseln zu beschäftigen.

Verpächter und Pächter stritten über die Wirksamkeit einer in einem Pachtvertrag enthaltenen Wertsicherungsklausel. Der Verpächter verlangte vom Pächter für mehrere Jahre die Differenz zwischen der im Pachtvertrag vereinbarten Pacht und der angeblich infolge der vereinbarten Wertsicherungsklausel erhöhten Pacht. Die vereinbarte Wertsicherungsklausel war jedoch nicht genehmigt worden bzw. erfüllte nicht die Voraussetzungen der Genehmigungsfiktion nach der Preisklauselverordnung (10-jährige Bindung Verpächter), weil die Parteien eine wesentliche Vertragsänderung nicht schriftformgerecht festgehalten hatten. Somit galt der Pachtvertrag ab einem bestimmten Zeitpunkt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB) und war ordentlich kündbar.

Das PreisklauselG ist am 14.09.2007 in Kraft getreten. Hiernach gilt eine Wertsicherungsklausel (Preisklausel) so lange als wirksam, bis ein Verstoß gegen das PreisklauselG rechtskräftig festgestellt wird.

Da die Unwirksamkeit der im oben genannten Pachtvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel bis dahin nicht rechtskräftig festgestellt worden war, entschied der BGH, dass ab 14.09.2007 (In-Kraft-Treten PreisklauselG) ein entsprechender Erhöhungsanspruch des Pächters gegeben sein könne.

 

Fazit:

Auch wenn im vorliegenden Fall durch das neue PreisklauselG zunächst eine auflösend bedingte „Heilung“ einer aufgrund eines Schriftformverstoßes unwirksam gewordenen Wertsicherungsklausel erfolgt ist, zeigt das Urteil, welche Konsequenzen ein nachträglicher Schriftformverstoß haben kann. Er kann zur Unwirksamkeit einer vereinbarten Wertsicherungsklausel führen. Daher ist bei wesentlichen Vertragsänderungen in einem Miet- oder Pachtverhältnis immer auf die Einhaltung der Schriftform zu drängen, nicht nur, um einer vorzeitigen Kündbarkeit aus dem Wege zu gehen, sondern auch um rechtssicher Mieterhöhungen aufgrund Wertsicherung gegenüber dem Mieter/Pächter durchsetzen zu können.

 

Dr. Holger Trenkelbach

Rechtsanwalt