28.02.2011

Gewerbliches Mietrecht: Zur Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung beim Gewerberaummietvertrag, Urteil BGH vom 13.10.2010 (XII ZR 129/09)

Der BGH hat nunmehr ausdrücklich entschieden, dass Kosten für eine Terrorschadensversicherung als Nebenkosten auf den Gewerberaummieter dann umgelegt werden können, wenn der Vermieter der Gewerberäume konkrete Umstände annehmen darf, die eine Grundgefährdung des Mietobjekts für Schäden durch Terroranschläge rechtfertigen (Terroranschlag als „konkretes Gebäudeschadenswagnis“). Zu solchen gefährdeten Gebäuden gehören Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

Damit wird der auch in der Rechtssprechung vertretenen Meinung, dass der Ort von Terroranschlägen nicht vorhersehbar sei und deshalb für jedes Gebäude eine Terrorversicherung erforderlich und angemessen sei (OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 1168) eine Absage erteilt.

Die Terrorschadensversicherung ist eine Sachversicherung, die über die nicht abschließende Regelung in § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung (früher Anlage 3 zu § 27 II. BV) zu den Nebenkosten zählen kann, soweit eine Nebenkostenumlage nach dieser Verordnung mit dem Mieter vereinbart wurde. Der Vermieter hat jedoch hierbei das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. D. h. für das jeweils versicherte Gebäude muss eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfalle erforderlich und die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen sein. Das ist nach dem BGH dann der Fall wenn ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten- Nutzenverhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte und die oben genannten Gesichtspunkte bei der Gefährdung berücksichtigt worden sind (Vorliegen von konkreten Umständen einer Gefahr eines Gebäudeschadens durch terroristischen Angriff). Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher nur nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko abzusichern, mit der Folge, dass in diesem Fall eine Umlagefähigkeit nicht gegeben ist.