28.07.2016

Gewerberaummiete: Überwälzung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB (OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 Az.: 2 U 216/14)

Leitsatz:

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.

Entscheidung:

Das OLG Frankfurt hatte sich in der vorliegenden Entscheidung damit zu beschäftigen, ob eine Klausel, welche allgemein „sämtliche Wartungskosten“ als zu erstattende Nebenkosten umfasst, hinreichend transparent (§ 307 Abs. 1 S. 1 2 BGB) ist. Das OLG hat diese Frage für den Gewerberaummietvertrag bejaht. Eine solche Klausel sei im Gewerberaummietvertrag auch nicht „überraschend“ i.S.v. § 305c BGB. Sofern und soweit ausschließlich „sämtliche Wartungskosten“ als umlagefähig definiert werden, ist es für die Wirksamkeit der Umlage dieser Kosten nicht erforderlich, die einzelnen im Mietgegenstand tatsächlich vorhandenen wartungsbedürftigen technischen Anlagen aufzuzählen.

Das OLG definiert Wartungskosten in Übereinstimmung mit den Definitionen in § 2 Nr. 4d und 5c Betriebskostenverordnung als Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. Wartungskosten seien damit wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (unter Verweis auf BGH NJW-RR 2004, 875ff.).

Ein Vermieter müsse nicht sämtliche technischen Anlagen eines Objektes, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Mietvertrag aufführen. Vielmehr müsse ein Mietinteressent bei einem zum Beispiel neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechend übliche Technik installiert sei und verwendet werde. Demzufolge waren auch im vorliegenden Fall Kosten für die Wartung einer VAC-Anlage, für eine Brandmeldeanlage, die Wartung der RWA/BSK, BTB, Wartung der Störmeldeanlage und der Fäkalienhebeanlage anteilig zu erstatten, obwohl diese Anlagen im Mietvertrag einschließlich Baubeschreibung nicht sämtlich ausdrücklich genannt waren. Vor einer grenzenlosen Umlegung von Kosten sei der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass der Vermieter dem allgemeinen Wirtschaftlichkeitsprinzip Rechnung tragen müsse und der Begriff Wartungskosten hinreichend bestimmt sei.

Das OLG Frankfurt weist jedoch ausdrücklich auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung des BGH (z. B. NJW 2014, 3722 ff.) hin, dass wenn neben den Wartungskosten zugleich die Kosten für „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes“ ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, dies nicht möglich sei. Diesbezüglich ist und bleibt also in den Mietverträgen zu differenzieren.

Fazit:

Wenn in einem Geweberaummietvertrag „sämtliche Wartungskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Gewerbemieter damit auch ohne Aufzählung einzelner technischer Anlagen damit rechnen, dass er anteilig übliche Wartungskosten für sämtliche technischen Anlagen erstatten muss, die in einem Gebäude dieser Art üblicherweise verbaut sind. Dies auch, wenn solche Auflagen im Einzelfall weder in der Baubeschreibung noch sonst im Mietvertrag einzeln aufgezählt sind.

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