27.11.2019

Balkone in der Regel nur zu 25% auf die Wohnfläche anrechenbar

Im Rahmen eines Mieterhöhungsstreits hat sich der 8. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 17.04.2019 (VIII ZR 33/18) grundsätzlich zu Fragen der Wohnflächenberechnung geäußert.

Nach Auffassung des Senats ist der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus wiederum komme nur in Betracht, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet habe, da die Ermittlung der Wohnfläche sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelungswerkes vorgenommen werden könne, da andernfalls Wertungswidersprüche möglich und sachgerechte Ergebnisse nicht sichergestellt seien. Es reiche daher nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein bestehendes Regelwerk unzutreffend anwende.

Nach § 4 Nr. 4 der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. In der Praxis wird dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis aber häufig in sein Gegenteil verkehrt, ohne dass die hälftige Anrechnung sachlich veranlasst ist. Eine solche unzutreffende Anwendung der Wohnflächenverordnung wiederum kann jedenfalls dann einen zur Minderung der Miete führenden Mangel der Wohnung zur Folge haben, wenn dadurch die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.

Umsichtige Vermieter sollten daher künftig die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen nur in sachlich gerechtfertigten Ausnahmefällen zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen und es im Regelfall bei einer Anrechnung zu 25% belassen.

 

Rechtsanwalt David Wöhler