26.03.2014

Annahmefrist beim Bauträgervertrag

Leitsatz:

Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrages Antragende länger als drei Monate gebunden ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar (BGH, Urteil vom 27.09.2013, V ZR 52/12).

Entscheidung:

In dem, der Entscheidung zugrunde liegenden Fall gab der Kläger gegenüber dem beklagten Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung in einem noch zu sanierenden Mehrfamilienhaus ab. In dem vom beklagten Bauträger selbst verfassten Angebotstext band sich der Kläger für vier Monate und zwei Wochen an dieses Angebot. Der Bauträger nahm das Angebot nach zwei Monaten an und der Kläger wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Später verlangte der Kläger vom Bauträger die Rückabwicklung des Kaufvertrages aus ungerechtfertigter Bereicherung, da wegen verspäteter Annahme des Angebots ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei.

Der BGH gab dem Kläger Recht. Bei der Bindungsklausel handele es sich um eine vom Bauträger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, die den Kläger unangemessen lange in seiner Dispositionsfreiheit einschränke und daher unwirksam sei. Dadurch gelte die gesetzliche Regelung des § 147 Abs. 2 BGB, wonach ein Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in dem der Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwartet werden darf.

Nach Ansicht des BGH könne derjenige, der einem Bauträger gegenüber ein Angebot abgibt, dessen Entscheidung regelmäßig innerhalb von vier Wochen erwarten. Es könne nämlich nach der Verkehrsanschauung nicht davon ausgegangen werden, dass ein Bauträger typischerweise beabsichtige, erst dann über die Annahme eines Angebotes zu entscheiden, wenn ihm auch für einen Großteil der übrigen Einheiten eines Bauprojekts bindende Angebote vorlägen.

Zwar könne seitens des Bauträgers ein schutzwürdiges Interesse an einer längerfristigen Bindung vorliegen, hinter welchem das Interesse des Antragenden an einer kurzen Bindung zurückstehen müsse, so z. B. wenn die Durchführung des Gesamtprojektes von der Gesamtfinanzierung abhänge, welche erst bei einer Mindestanzahl von Wohnungsverkäufern gesichert sei und sich der für den Verkauf notwendige Zeitraum nicht sicher prognostizieren lasse; eine längere Bindungsfrist als drei Monate sei aber stets unzulässig, da ohne eine solche zeitliche Begrenzung der notwendige Ausgleich der beiderseitigen Interessen nicht mehr möglich sei.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass auch in notariellen Bauträgerverträgen eine formularmäßige Bindung des Erwerbes an sein Kaufangebot von über vier Wochen nur in Ausnahmefällen zulässig und eine längere Bindungsfrist als drei Monate stets unzulässig ist. Hält der Bauträger diese Frist für nicht ausreichend (z. B. aufgrund einer längeren Platzierungsphase für das gesamte Bauprojekt), so muss er seine Interessen auf andere Weise zu wahren versuchen, z. B. durch die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechtes, falls die Realisierung des Bauprojektes scheitern sollte.

David Wöhler

Rechtsanwalt